Финансовый аспект процесса купли-продажи недвижимости во Франции: кто, когда и кому платит

Если вы покупаете или продаете недвижимость во Франции, на каком-то этапе вам неизбежно придется расстаться с определенной суммой денег, а в этом вопросе предупрежден, значит вооружен! 

Средства, подлежащие оплате покупателем

Как покупателю, вам придется расстаться с львиной долей денежных средств в ходе сделки купли-продажи. Платежи, к которым следует быть готовым, перечислены ниже, хотя, как вы увидите, не все из перечисленного применимо к каждой транзакции. 

1. Депозит

Как только Продавец и Покупатель подписали предварительный договор купли-продажи («compromis de vente»), Покупатель должен внести депозит для обеспечения своих обязательств. 

Что касается вторичной недвижимости, то нормой считается депозит в размере 10% от стоимости объекта. Однако если объектом купли-продажи является премиальное жилье высокого ценового диапазона, то собственник зачастую соглашается на 5-процентный депозит. В конечном итоге сумма депозита, предусмотренная в договоре, является предметом переговоров между сторонами. 

Иногда, когда договор составляется агентством (а не нотариальной конторой), в него вносится пункт об обязательном переводе предоплаты на банковский счет агентства. Однако чаще всего в контракте указывается, что депозит должен выплачиваться на счет нотариуса. Вас никогда не попросят перевести депозит напрямую продавцу, а если и попросят, то от подобного предложения стоит отказаться, поскольку оно незаконно. 

Депозит будет храниться на счетах нотариуса (или агентства по продаже недвижимости во Франции) вплоть до завершения сделки. Впоследствии сумма выплаченного аванса будет вычтена из общей суммы покупки. Предоплата никогда не переводится на депозитный счет, который может приносить проценты. 

Что касается покупки недвижимости во Франции на стадии строительства, то депозит в размере 5% подлежит оплате при подписании контракта на резервирование, если контракт предусматривает, что юридическое завершение покупки (в офисе нотариуса) должно состояться в течение 1 года. Если заключение сделки должно произойти не ранее, чем через 2 года, то размер предоплаты сокращается до 2%. В случае, когда жилье будет возводиться более двух лет, никакой депозит вообще не предусмотрен. 

2. Деньги на сопутствующие расходы нотариуса

Все чаще при заключении контракта в нотариальной конторе, помимо депозита покупателя нотариус требует оплаты в размере 300 евро в счет будущих расходов. 

Впоследствии нотариус использует эти деньги для покрытия любых расходов, понесенных от имени Покупателя (например, в счет оплаты местных запросов, запросов в земельный кадастр и т.д.). При удачном завершении сделки эти деньги будут учтены в размере нотариальных сборов. Однако если транзакция сорвется, нотариус удержит эти деньги в качестве компенсации за выполненную работу. 

3. Геодезический (Géomètre) сбор

«Géomètre» может свободно переводиться как геодезист, землеустроитель. Однако стоит понимать, что плата за межевание земель включается не во все сделки. Как правило, они подлежат оплате только тогда, когда либо (а) Продавец продает часть своей земли Покупателю, и поэтому необходимо произвести разделение земли или (б) Покупатель хочет, чтобы границы собственности были официально определены. В ситуации (а) стороны обычно разделяют плату за межевание поровну, тогда как в ситуации (б) обычно оплата ложится на плечи покупателя. Вопрос ответственности за эти сборы подлежит обсуждению между сторонами. 

4. Комиссия агентства недвижимости

Ценник на недвижимость во Франции, продаваемую через агентство, обычно имеет обозначение «Frais d’agence inclus», что дословно означает, что сборы агентства включены в цену. На чьи плечи ложится обязанность уплачивать комиссию (покупателя или продавца) зависит от условий соглашения (соответственно с покупателем или продавцом), и точность формулировок обязательно будет отражена в контракте. 

5. Нотариальные сборы

Нотариальные сборы оплачиваются покупателем, если только цена, согласованная сторонами, не заявлена ​​как «Acte en Mains», а это означает, что в качестве исключения из правила Продавец согласился заплатить нотариальные сборы.

 При купле-продаже вторичной недвижимости нотариальные сборы будут составлять около 7-8% от стоимости объекта. Гонорары включают (1) гербовый сбор, в настоящее время в среднем равен 5,09%, и его размер не меняется в зависимости от цены объекта, и (2) непосредственную плату за услуги нотариуса, которые установлены законом и обычно составляют около 2-3% от стоимости (более высокий процент обычно применяется к недвижимости более низкой ценовой категории). 

При приобретении новостройки нотариальные сборы значительно меньше, поскольку величина гербового сбора ощутимо сокращается, и суммарно нотариальные сборы составляют около 2-3% от стоимости объекта. 

За исключением средств на сопутствующие нотариальные расходы (см. п. 2), нотариальные сборы подлежат оплате до завершения юридического оформления и поэтому должны быть на счетах нотариуса не позднее, чем за день до согласованной даты заключения сделки. На практике покупатель должен перевести пошлину на счет нотариуса одновременно с оставшейся суммой за жилье. 

6. Окончательная выплата оставшейся суммы

Как и в случае с нотариальными сборами, остаток суммы по вторичному жилью переводится покупателем до юридического завершения транзакции, и, опять же, сумма должна появиться на счету нотариуса как минимум на день раньше согласованной даты окончания сделки. 

В случае с куплей-продажей жилья в стадии строительства, покупателю позволено погашать платежи частями, по мере продвижения процесса возведения жилья. Следовательно, при юридическом завершении сделки Покупатель оплачивает ту часть цены, которая соответствует строительной стадии. Оплата оставшейся части растянется от момента заключения договора до сдачи в эксплуатацию готового объекта. 

С 1 января 2013 года все платежи по сделке купли-продажи недвижимости во Франции, включая депозит, должны производиться банковским переводом (например, через валютного брокера или напрямую с вашего банковского счета). 

Покупатель также должен предоставить нотариусу копию подтверждения своего банковского счета или реквизиты валютного брокера (дилера) в качестве доказательства происхождения средств. 

7. Ипотека во Франции

Если Покупатель приобретает недвижимость с помощью ипотеки, то заемные средства перечислятся непосредственно на счет нотариуса после получения кредитором подписанного ипотечного соглашения. Вся сумма заемного финансирования переводится в момент завершения сделки. 

Средства, подлежащие оплате Продавцом

Помимо случаев, описанных выше, когда Продавец может потребовать внести взносы за межевание земель или оплатить комиссию агентства, при продаже недвижимости во Франции стоит быть готовым к следующим возможным тратам. 

1. Диагностические отчеты (Diagnostics Techniques)

Продавец, т.е. собственник объекта, должен оплатить стоимость проведения технических обследований (Diagnostics Techniques) имущества, например, на наличие термитов, асбеста, надежности газового оборудования, энергоэффективности, качества дренажной системы и т.д. Как правило, это увеличивает расходы владельца еще на 500 евро. 

2. Нотариальные сборы

Помимо приведенного выше примера «Acte en Mains», еще одним случаем, когда продавец может оплатить гонорар нотариуса, является то, что сделка не завершена в силу юридического или договорного препятствия, которое мешает ему свободно распоряжаться недвижимостью. 

3. Фискальные агентские сборы

Если продавец не является резидентом Франции, он должен назначить фискального представителя («Représentant Accrédité») для расчета и гарантии его ответственности по уплате налога на прирост капитала. Данное условие не распространяется на продавца, если объектом сделки является недвижимость во Франции стоимостью менее 150 000 евро, или если жилье находится в его владении более 30 лет. 

Оплата услуг фискального представителя будет составлять 1% от стоимости жилья и вычтется из суммы прироста капитала. Нотариус обычно перечисляет платеж Финансовому представителю, исходя из выручки от продажи. 

Средства, подлежащие оплате как Продавцом, так и Покупателем

1. Распределение платы за обслуживание

Когда продаваемая собственность является частью совместного владения («une copropriété»), например, квартира в резиденции, то распределение платы («charges de copropriété»)  за текущий квартал между продавцом и покупателем – обычная практика. Конкретная сумма определяется пропорционально периодам владения. 

2. Разделение на части налога Taxe Foncière

В то время как налог Taxe d’Habitation должен платить только продавец или его квартиросъемщик (причем платить за весь календарный год, в котором проводится продажа), стандартная практика такова, что продавец и покупатель распределяют между собой налог Taxe Foncière пропорционально соответствующим периодам владения. 

Так как продавец, возможно, не успел получить квитанцию на оплату указанного налога в текущем году, сумма, как правило, будет рассчитана на основе счета за предыдущий год. На практике счет за год продажи, скорей всего, будет адресован Продавцу, который не получит уведомление до завершения сделки. Затем продавец должен оплатить весь счет, и имеет полное право запросить у покупателя недвижимости во Франции частичную компенсацию его пропорциональной доли.