Как выбрать зарубежную недвижимость с высокой инвестиционной доходностью

Несмотря на сложную политическую обстановку и довольно настороженное отношение зарубежных финансовых структур к россиянам, недвижимость за границей остается популярной у наших соотечественников.

Специалисты рынка недвижимости уверены, что в нынешней экономической  и политической ситуации, причем, не только в России, самыми выгодными инвестициями являются капиталовложения в коммерческую недвижимость: помещения под магазины и офисы, отели и доходные дома. Эта стратегия может обеспечить 10-процентную доходность. Прибыльность инвестиций в жилые объекты гораздо ниже – на уровне 2,5-6% в зависимости от страны и наличия/отсутствия заемного капитала.

На что обратить внимание при бюджете €1-2 млн 

При свободных средствах 1-2 млн евро экспертами рекомендуется покупка больших складских и торговых помещений либо офисов, находящихся в долгосрочной аренде у госучреждений. Максимальную прибыльность помещений торгового назначения обеспечивает сегмент стрит-ритейл – торговые площади, расположенные на первых этажах зданий.

На что обратить внимание при бюджете до €0,5 млн

С бюджетом до полумиллиона евро можно рассмотреть приобретение ресторана, паркинга, мини-гостиницы или доходного дома, т.е. помещения, изначально предназначенного для сдачи жилья в аренду. В курортных странах (Болгария, Португалия, Греция, Испания, Италия) выгодно приобретать гостиничную недвижимость или отдельные номера в отелях. Во Франции, Германии, Великобритании особым спросом пользуется студенческая недвижимость – доходность до 10% годовых. Маленькие квартиры во Франции тоже способны генерировать стабильный, хоть и более скромный доход.

«Подводные камни» инвестирования в коммерческую недвижимость

Капиталовложения в объекты коммерческой недвижимости (офисы, склады, торговые и гостиничные помещения) сопряжено с определенными сложностями: во-первых, необходимость управлять объектом. Это можно доверить управляющей компании, но оплата ее услуг нивелирует прибыль. Во-вторых, налоги и эксплуатационные расходы для коммерческих  объектов (то есть в сегменте нежилого фонда) значительно выше, чем на жилые помещения (во Франции, Испании). Различный подход к налогообложению характерен практически для всех развитых стран мира. В частности, высокие налоги во Франции в последнее время вызывают все большую волну возмущений, заставляя даже состоятельных граждан покидать свою страну и начинать бизнес за ее пределами. Ну, и, в-третьих, некоторые страны открывают возможность приобретения недвижимости только юридическим лицам либо резидентам своей страны (Чехия).

«Подводные камни» инвестирования в жилую недвижимость

Финансирование объектов жилой недвижимости хоть и обеспечивают меньший доход, но, тем не менее, является своеобразным гарантом сохранности финансов. Конечно, при условии грамотного выбора объекта инвестирования. В противном случае, низкая ликвидность объекта может сыграть злую шутку с инвестором.

Сейчас многие застройщики в курортных районах предлагают схему обратной аренды, так называемый leaseback. Такая практика существует, в частности, во Франции. В этом случае инвестор, решивший купить недвижимость на Лазурном Берегу Франции, заключает договор с управляющей компанией, которая, в свою очередь,  обязуется сдавать жилье в аренду на протяжении одиннадцати месяцев в году, а собственник имеет право проживать или проводить отпуск в квартире в течение оставшихся 4 недель. Гарантированный доход составляет 5-6%. Максимальную доходность обеспечат 1-2-комнатные апартаменты в хорошем районе туристического города недалеко от аэропорта, с развитой инфраструктурой, кондиционером и не более чем в полукилометре от пляжа. Например, в Португалии для подобного рода бизнеса достаточно инвестиций в размере от 100 000 евро.

Стабильными странами, в которых рынок недвижимости минимально пострадал от кризиса, являются Великобритания, Франция, Германия, Швейцария, Австрия. Наиболее ликвидными здесь остаются квартиры-студии в благополучных районах и с хорошей планировкой. Например, арендная доходность жилья в Британской столице находится на уровне 2,5-5%, а в регионах Соединенного Королевства достигает 6%. Арендная доходность студенческой недвижимости превышает 8% годовых. Доход от краткосрочной сдачи в аренду туристической недвижимости в Греции, Болгарии или на Кипре составляет 3-5%, а в Испании, Италии и Португалии может доходить до 4-9%. Недвижимость во Франции также способна генерировать доход на уровне 5% годовых.

Объекты на таких популярных среди россиян  направлениях, как Турция, Египет и Таиланд вряд ли могут генерировать стабильный доход, поскольку традиционно наши соотечественники предпочитают отдыхать в отелях по системе «все включено», нежели арендовать для этого частные апартаменты и самостоятельно обустраивать и поддерживать комфорт. Нестабильная политическая обстановка на этих курортах также повлияла на снижение интереса к местным объектам недвижимости.

Популярен и такой инвестиционный инструмент как перепродажа недвижимости. Безусловно, максимальной прибыльности можно добиться при покупке объекта на стадии котлована, но здесь доходность в разных странах отличается в разы. Так, например, перепродажа ликвидного объекта в Испании или Болгарии, при условии покупки на стадии котлована, способна  принести до 30% дохода, тогда как в Лондоне за время строительства квартира может вырасти в цене всего на 2-3%.

На фоне санкций, пакет которых неуклонно расширяется, состоятельные россияне, безусловно, боятся «заморозки» своих зарубежных активов. И, тем не менее, инвестирование в коммерческую и жилую недвижимость за рубежом остается довольно привлекательным способом защиты своих финансов от девальвации и экономико-политических потрясений.