Недвижимость во Франции: практическое руководство по налогу на имущество

Традиционно Франция не славится статусом страны, которая благосклонно относится к налогам состоятельных граждан. В частности, до 2018 года французский налог на богатство появлялся в заголовках мировой прессы, как инструмент преследования, например, таких богатых и знаменитых французов, как Жерар Депардье.

Однако с 1 января 2018 года налог на роскошь (ISF, impot de solidarite sur la fortune) был преобразован в налог на недвижимое имущество  Impot sur la fortune immobilière (IFI). В данный  момент ежегодным налогом на имущество облагается  только чистая стоимость недвижимых активов, прямых и косвенных акций или долей участия в риелторских компаниях и агентствах по купле-продаже недвижимости, находящихся на «балансе» гражданина по состоянию на 1 января каждого года.

Для состоятельных граждан эта реформа означает, что Франция стала значительно более привлекательной страной, в которую можно переехать или вернуться.

Как французский налог на богатство влияет на вас?

Нерезиденты*, имеющие недвижимость во Франции, уже несут ответственность только за налог на имущество с чистых активов, физически расположенных во Франции. Для них изменилось совсем не много, за исключением вычета задолженности, как объясняется ниже.

Для вновь прибывших налоговых резидентов Франции продолжало действовать существующее пятилетнее освобождение от налогов на недвижимость, находящуюся за пределами Франции. Это исключение применяется только в том случае, если физическое лицо не проживало во Франции в течение пяти лет, прежде чем снова стало налоговым резидентом страны.

ПРИМЕР: французский налогоплательщик X переезжает на Манхэттен и покупает квартиру в Нью-Йорке. Через три года он возвращается во Францию, оставляя в своем активе жилье в США. Налоговое освобождение от наличия зарубежной недвижимости не будет применяться к налогоплательщику X. Если он вернется через пять лет, оно будет применяться в течение полного периода освобождения (пять лет).

После пятилетнего освобождения от налога IFI на недвижимость за границей французские налоговые резиденты будут оплачивать налог IFI за все свои чистые активы в сфере недвижимости, а также прямые и косвенные права на недвижимость во Франции и за рубежом. Все с учетом ценовых порогов и расчетов поясняется ниже.

Возможность вычета долга

Налог IFI рассчитывается по активам налогоплательщика на недвижимость, за вычетом долгов и других льгот. Но из стоимости может быть вычтен только долг, взятый на покупку недвижимости или на обслуживание и улучшение недвижимых активов.

Ранее при покупке недвижимости во Франции по цене, превышающей порог в 1,3 миллиона евро, покупатели часто брали ипотеку с выплатой только процентов. Они делали это для того, чтобы уменьшить собственный капитал, вложенный в покупку. Таким образом, была возможность минимизировать сумму налога на имущество или вообще не платить его в течение всего срока кредита.

По состоянию на 1 января 2018 года были внесены следующие изменения:

• Для ипотечных кредитов, которые являются «только процентными», сумма ссуды будет амортизироваться в течение периода выплаты ипотеки, несмотря на то, что она является ссудой с погашением только процентов. Это означает, что непогашенная сумма процентного займа сроком на 10 лет будет считаться амортизируемой каждый год на 10%. Для 20-летнего кредита основная сумма кредита будет уменьшаться на 5% каждый год.

• Если рыночная стоимость активов налогоплательщика превышает 5 миллионов евро, и долг превышает 60% рыночной стоимости таких недвижимых активов, снизить можно только 50% суммы долга.

• Кредит, выданный организацией, которая прямо или косвенно контролируется налогоплательщиком или ближайшими членами его семьи, не может быть вычтен из стоимости имущества.

• Ссуды, предоставленные прямо или косвенно потомком по восходящей или нисходящей линии, братом или сестрой, больше не подлежат вычету, за исключением случаев, когда ссуда имеет нормальные рыночные процентные ставки и условия.

Расчет суммы налога IFI

Французский налог на состояние вступает в силу при наличии чистых активов на сумму ≥ 1,3 миллиона евро. Активы консолидируются для всех членов семьи, а семейные пары должны предоставлять совместные декларации, независимо от того, состоят ли они в официальном (зарегистрированном) браке или нет. Наконец, должны быть включены активы детей до 18 лет.

Более того:

• Для тех, у кого недвижимость во Франции является основным местом жительства, существует скидка 30%.

• Помещения, используемые для основной профессиональной деятельности налогоплательщика, освобождаются от уплаты налогов. Это также относится к собственности, используемой для меблированной арендной деятельности, при условии, что арендодатель является зарегистрированным профессиональным арендодателем (LMP).

• Существует 75% скидка на налогообложение земель, если они засажены лесом.

• Taxe foncière (налог на имущество, уплачиваемый всеми владельцами недвижимости во Франции), вычитается из стоимости соответствующего имущества.

Ставки IFI **

 Пример

В сентябре 2017 года пара А купила недвижимость для отдыха в Ницце за 2 миллиона евро (без учета агентских сборов), взяв ипотеку во французском банке в размере 1,6 миллиона евро. В начале 2018 года они проводят масштабные ремонтные работы, на которые не берут кредит. Этот дом является их единственной недвижимостью во Франции.

Какова сумма налога IFI в мае 2018 года?

• Значение имеет стоимость имущества по состоянию на 1 января 2018 года. Поскольку покупка была совершена недавно, пара может задекларировать стоимость покупки в 2 миллиона (по состоянию на 1 января). Ремонт можно не принимать во внимание вплоть до декларации за май 2019 года, с оценкой имущества по состоянию на 1 января следующего года (2019).

• Основная сумма ипотечного кредита в размере 1,6 млн евро еще не была амортизирована и может быть вычтена полностью. Чистая сумма актива остается 400 000 евро.

Вывод: на 2018 год пара А не имеет налоговых обязательств по оплате IFI.

Перенесемся в гипотетическую налоговую декларацию по оплате налога в 2023 году той же семейной пары.

• После ремонта и повышения цен на недвижимость во Франции стоимость объекта по состоянию на 1 января 2023 года составила 3,3 млн. евро.

• Основная сумма кредита амортизируется в течение пяти лет и может быть вычтена только для 50% основной суммы, то есть 800 000 евро.

• Чистая стоимость имущества для расчетов IFI составляет 2,5 млн евро (годовая ставка налога tax foncière вычитается из стоимости, но мы исключаем ее из этого примера). 

Каково налоговое обязательство IFI пары А за май или июнь 2023 года, если предположить, что налоговые ставки и ценовые диапазоны останутся неизменными?

 Как определить рыночную стоимость недвижимости во Франции?

Налогоплательщик должен определить рыночную стоимость имущества по состоянию на 1 января соответствующего года. Сроки подачи налоговой декларации по форме 2042 такие же, как и для декларации о подоходном налоге (июнь).

Налогоплательщик может запросить оценку рыночной цены у нотариуса (notaire), лицензированного агента по недвижимости (agent immobilier) или эксперта по оценке. В крупных городах Франции можно сверяться с правительственной базой данных ETALAB и онлайн инструментами на различных профильных сайтах.

Для сельской недвижимости во Франции гораздо сложнее провести точную оценку из-за отсутствия четких сопоставимых показателей. При оценке подобных объектов стоит узнать мнение двух или более местных агентов. Если недвижимость ниже среднего качества по региону и типу в плане особенностей, интерьера и окружения, вы можете скорректировать цену, установив ее ниже средней отметки. И наоборот, если объект, например, имеет потрясающий вид, недавно был отремонтирован или имеет нестандартные характеристики, вы должны отразить эти факторы в оценке.

Если у вас на руках имеется экспертная оценка, проведенная несколькими годами ранее, то при условии, что за минувшее время не произошло ничего существенного, что могло бы увеличить или уменьшить рыночную стоимость, вы должны увеличивать или уменьшать цифру каждый год в соответствии с общедоступными данными о ценах на недвижимость Франции.

 Каковы штрафы?

Поскольку французский налог на богатство основан на субъективной оценке недвижимых активов, у налогоплательщиков может возникнуть соблазн недооценивать свое имущество. Тем не менее знайте, что французские налоговые органы располагают набором штрафных санкций для решения проблемы уклонения от уплаты налогов.

• Если вы платите корректно рассчитанную сумму, но с опозданием, или если власти решат, что вы недооценили свои активы, первоначальный штраф составит 10% от фактически причитающегося налога. Каждый последующий месяц задержки влечет за собой штраф 0,20%. Если вы так и не пополните сумму налога, то размер санкций для вас может увеличиться до 40%.

• В самых крайних случаях органы власти также могут выставить счет на предполагаемую сумму налога.

Примечания:

*«Резидентство» определено французским законодательством, и это не просто вопрос пребывания во Франции на протяжении более 183 дней.

** Эти цифры могут быть изменены.

Обратите внимание, что данное руководство предназначено исключительно в ознакомительных целях и не может считаться полноценной заменой юридических или налоговых консультаций.

Шошина Ольга