Сдача в аренду недвижимости во Франции: разрешение спорных ситуаций

1. Привлечение  huissier к решению в спорных ситуациях

Если у вас возникнут серьезные разногласия с арендатором, то следует обратиться за профессиональной помощью.

Французский адвокат, специализирующийся на праве собственности, вполне может быть полезен, хотя во Франции для споров, связанных с арендой, более распространено привлечение управляющего (huissier).

Должность и обязанности huissier не имеют прямого эквивалента в странах СНГ. Их роль лучше всего охарактеризовать как смесь пристава и управляющего, поскольку помимо прочих обязанностей они выполняют задачи по решению спорных ситуаций.

Huissier является государственным должностным лицом, которое оказывает вспомогательную услугу судебной системе, а также действует в интересах частных лиц и компаний, часто решая вопросы между собственником недвижимости во Франции и квартиросъемщиком.

Полное официальное название должности звучит как huissier de justice.

Без убедительных доказательств обратного их слово не может быть оспорено в судебном заседании.

Соответственно, вероятнее всего, huissier будет оптимальным специалистом, который даст совет по вашим правам и поможет в представлении доказательств по вашему делу.

В отношении процедур владения и других процессов, связанных с взысканием серьезного долга, закон требует, чтобы, по крайней мере, для части процесса, привлекался huissier.

Таким образом, приглашение huissier является первым формальным этапом возбуждения судебного разбирательства.

Их участие также может снять сомнения у квартиросъемщика, и доказать ему серьезность ваших намерений.

Huissier ограничены работой в определенном географическом регионе, поэтому вы не сможете просто выбрать того специалиста, который вам больше нравится. Контактные данные местного huissier можно найти в любом телефонном справочнике.

Несмотря на то, что huissiers являются государственными должностными лицами, и большая часть их гонораров регулируется правительством, имеются факты завышения платы, и многие собственники недвижимости во Франции жалуются на расходы, взимаемые huissier в связи с судебным разбирательством.

Часто для необоснованного увеличения счета включается использование различных средств или в качестве аргумента приводится повышенная сложность индивидуальных обстоятельств дела.

Осуществление властями мер против завышения цен видится довольно слабым.

От huissier требуется отображать тарифы в своем офисе, поэтому вам следует попросить расценки, и убедиться в том, что вы точно знаете, за что будете платить. Всегда желательно оформлять соглашения в письменной форме, отправляя результаты достигнутых соглашений заказным письмом с уведомлением о доставке.

Для большинства задач, выполняемых huissier, существует фиксированный тариф, который, как правило, очень разумный. Тем не менее, некоторые виды деятельности могут быть предметом переговоров, а тарифные ставки могут достигать 200-300 евро в час!

О гонораре всегда можно свободно договариваться, причем вне зависимости от того, является ли ставка регулируемой или нерегулируемой.

Но гонорар – не единственная проблема. Как и другие профессионалы, некоторые huissier являются более компетентными, чем другие, поэтому вам лучше всего убедиться, что все ваши инструкции для huissier были переданы в письменном виде и направлены заказным письмом с уведомлением о доставке (lettre recommandée avec accusé de réception).

Если позже с huissier возникнет спорная ситуация (что, к сожалению, бывает нередко), вам придется отстаивать свою позицию, для которой четкие письменные доказательства (а также подтверждение отправки и получения) будут иметь решающее значение.

Если вам кажется, что huissier завышает цены или выполняет работу спустя рукава, вам следует обратиться в Chambre des Huissiers в вашем департаменте. Если вас совсем не устраивает результат совместного сотрудничества, то стоит обратиться за юридической консультацией.

В случае спора между собственником недвижимости во Франции и квартиросъемщиком, huissier  поможет и проконсультирует вас по поводу подачи иска в суд. Наиболее подходящее средство правовой защиты будет зависеть от обстоятельств, но может включать в себя требование о возмещении убытков и / или судебный запрет, а также постановление суда о взыскании задолженности по арендной плате и разбирательства о владении.

Для сумм менее 10 000 евро иск подается в Tribunal d’Instance (и через местный juge de proximité, если сумма меньше 4000 евро), а для исков, превышающих эту цифру – в Tribunal de Grande Instance.

Нет необходимости привлекать адвоката, если вам не нужно обращаться в Tribunal de grande Instance.

В тех случаях, когда решение проблемы является неотложной задачей, можно получить предварительное решение, называемое référé, по поводу которого ваш huissier сможет дать дополнительный совет.

Помимо huissier, существует также ряд полезных бесплатных или дешевых источников советов, которые можно использовать в первую очередь.

2. Официальные консультационные услуги по спорам

Существует несколько источников бесплатных советов, которыми вы можете воспользоваться в случае спора с арендатором, снимающим вашу недвижимость во Франции:

• Жилищно-информационное агентство (ANIL)

• Окружной департамент защиты прав потребителей (DGCCRF)

• Центр юридических консультаций (CDAD)

- ANIL

ANIL (L’Agence Nationale pour information sur Logement) является государственным национальным агентством информации и консультирования по вопросам жилья.

Во всех департаментах есть местные отделения ANIL, в которых работают государственные служащие, в обязанности которых входит руководство и помощь тем, кто хочет купить, отремонтировать, построить или арендовать недвижимость во Франции. Не ждите полезных технических советов, но эти специалисты вполне могут быть полезным шагом в процессе изучения нюансов рентного рынка.

- Департамент защиты прав потребителей окружного совета

Этот департамент называется Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes (DGCCRF).

 Он базируется в каждоый окружной префектуре.

Здесь смогут проконсультировать о ваших правах и предоставить информацию о том, как можно подать иск в суд.

- Центр юридических консультаций (CDAD)

Прежде чем подумать о привлечении адвоката для защиты или подачи судебного иска, можно рассмотреть возможность использования службы юридических консультаций. Подобные службы были созданы в большинстве департаментов Франции.

Многие из этих центров предлагают бесплатные советы или проводят консультации за очень незначительную плату.

Официально служба называется Conseil Départemental de l'Accès au Droit (CDAD).

Большинство CDAD публикуют информацию о дне и времени приема, когда присутствует адвокат, huissier или notaire, которые дают профессиональные советы.

Кроме того, у них есть другие сотрудники, которые могут помочь или предоставить вам контактную информацию организации, способной предоставить вам дальнейшие консультации.

Большинство CDAD создали интересные и информативные веб-сайты, если, конечно, вы понимаете по-французски!

3. Официальные примирительные сервисы (CDC)

Споры, касающиеся etat de lieux или гарантийных депозитов (depot de garantie), взносов и ремонтов могут рассматриваться примирительной комиссией, называемой Départementale de Conciliation Commission (CDC).

В состав комиссии входят представители организаций арендодателей и арендаторов, и в каждой префектуре есть подобные организации.

Если спор касается жалобы арендатора относительно состояния арендуемой недвижимости во Франции, то комиссия должна рассмотреть его до того, как в вопрос вмешаются суды.

Во всех остальных случаях арендатор и арендодатель могут попросить комиссию вмешаться, но они не обязаны участвовать в процессе. Там, где это происходит, любая из сторон может обратиться непосредственно в Tribunal d’instance  для решения вопроса.

Комиссия должна высказать свое мнение в течение двух месяцев с момента запроса на вмешательство.

Ни арендодатель, ни арендатор не обязаны принимать решение комиссии, но их мнение окажет убедительное влияние на любое последующее рассмотрение в Tribunal d’instance.

Чтобы официально призвать комиссию по урегулированию, им должно быть отправлено заказное письмо с уведомлением о вручении, а в письме должны быть описаны подробности спора. На практике было бы целесообразно сначала лично посетить комиссию, чтобы обсудить ваше дело и то, как оно должно быть представлено.

После вызова комиссия организует встречу между собственником недвижимости во Франции и квартиросъемщиком, и постарается достичь мирного соглашения.

Существуют неоднозначные мнения относительно роли и эффективности согласительной процедуры, при этом многие считают, что первоочередной задачей комиссии представляется компромиссное решение, а не поиск абсолютной справедливости. В таких обстоятельствах может показаться, что лучше начать более дорогой и длительный судебный процесс, чем более дешевый и быстрый процесс примирения.

Тем не менее, даже если вы считаете, что бессмысленно пытаться организовать согласительную процедуру, возможно, стоит попытаться сделать это, чтобы впоследствии продемонстрировать суду свои добрые намерения и плохие намерения арендатора.

Использование согласительной процедуры также является способом проверки силы вашей позиции и наиболее эффективным способом для последующего представления вашего дела судье.

Шошина Ольга